(課題研究成果摘要)
李 培 許亞斌 趙光恩 張 洪 柏志成
劉宏進 曾國斌 陳信忠 吳新豪 宋希博
前言
高校校園物業(yè)歷經(jīng)十余年的起步發(fā)展期，行業(yè)氣候基本形成，服務(wù)專業(yè)化水平不斷提升，物業(yè)實體實力持續(xù)增強，從業(yè)人員素質(zhì)和數(shù)量顯著提高，高校物業(yè)社會化、市場化、專業(yè)化服務(wù)的市場份額日益增加，“系統(tǒng)化”、“一站式”、“專業(yè)分包”促使高校物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效率效益明顯提高。
校園物業(yè)管理的水平、質(zhì)量和規(guī)模還不能滿足現(xiàn)代大學(xué)的發(fā)展需要。具體表現(xiàn)在總體水平不高，尚未形成較為成熟的產(chǎn)業(yè)；市場化程度不夠，市場運營體系不健全；高校物業(yè)市場開放程度不夠，物業(yè)企業(yè)整體綜合實力不強；地區(qū)高校間差異較大，傳統(tǒng)的校園管理機制對校園物業(yè)發(fā)展存在著較大的阻力。
一、指導(dǎo)思想
(一)結(jié)合校園物業(yè)行業(yè)實際，貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀。堅持以人為本，積極構(gòu)建和諧共贏的高校物業(yè)市場環(huán)境，為高校教學(xué)、科研和師生生活提供優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。
(二)堅持社會化方向，堅持市場化運行。順應(yīng)高校后勤社會化改革的趨勢，遵循高校辦學(xué)規(guī)律和市場經(jīng)濟規(guī)律，讓市場機制在高校物業(yè)資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。
(三)堅持服務(wù)育人宗旨。高校校園物業(yè)具有服務(wù)育人、管理育人、環(huán)境育人的重要功能，要遵循教育規(guī)律，開發(fā)利用教育資源，充分發(fā)揮育人功能，擴大社會效益。
(四)堅持走專業(yè)化運營之路。引入專業(yè)管理、專業(yè)服務(wù)和專業(yè)技術(shù)，立足提升高校物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，建立系統(tǒng)的、標準化程度高的高校物業(yè)服務(wù)體系。
二、總體目標
(一)到2015年，高校物業(yè)管理的總體水平不低于社會物業(yè)管理平均水平。到2020年，實施專業(yè)化“大物業(yè)”管理模式的高校數(shù)量達到總數(shù)的80％以上，高校物業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)，其管理體系、服務(wù)體系和標準體系趨于成熟和完善，達到整個物業(yè)行業(yè)較高水平。
(二)逐步實現(xiàn)“管辦分離”、“管建分離”、“事企分開”，逐步實現(xiàn)以高校內(nèi)部服務(wù)為主向主要由市場提供服務(wù)轉(zhuǎn)變。到2015年，60％以上的高校建立以合同為基礎(chǔ)的，實施以市場化、社會化、專業(yè)化為主要特征的新型物業(yè)管理服務(wù)模式；到2020年，努力使該比例達到80％以上。
(三)加快市場主體培育，提高校園物業(yè)服務(wù)實體的質(zhì)量和數(shù)量，引進熟悉高校物業(yè)市場的專業(yè)化服務(wù)公司。各省、自治區(qū)、直轄市在未來十年要形成一定數(shù)量的、綜合實力強、專業(yè)化程度高的高校物業(yè)管理品牌龍頭企業(yè)。
三、主要任務(wù)
(一)物業(yè)市場建設(shè)
1．高校物業(yè)市場開放。一是將部分物業(yè)項目委托社會專業(yè)化公司，進行市場開放試點；二是對現(xiàn)有管理機制進行革新，改變現(xiàn)有的“部門眾多、責(zé)任不明、效率不高”的不良局面，按照現(xiàn)代物業(yè)的管理模式，進行業(yè)務(wù)整合，實行校園“大物業(yè)”模式，再進行整體委托管理；三是高校新建校區(qū)可完全實行市場化新機制，引進品牌物業(yè)管理企業(yè)，實行整體托管。
2．高校物業(yè)市場規(guī)范。建立高校物業(yè)市場準入制度，把好市場入口關(guān)，建立以招投標為主要方式的服務(wù)主體評審引入機制。明確學(xué)校、行業(yè)、政府部門對物業(yè)管理企業(yè)及行為的監(jiān)控責(zé)任。供需雙方建立以合同為基礎(chǔ)的契約關(guān)系，形成科學(xué)的定價機制，做到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，質(zhì)價相符。
(二)市場主體培育
1．非法人物業(yè)中心的改制。一是擴大物業(yè)中心的經(jīng)營范圍，逐步實現(xiàn)整合性強的“大物業(yè)”模式，嘗試與學(xué)校建立準甲乙方契約關(guān)系，逐漸實行“包干制”的物業(yè)管理費計費方式；二是成立具有獨立法人資格的物業(yè)股份制公司，實行現(xiàn)代企業(yè)管理制度，按照市場規(guī)則與學(xué)校建立合作關(guān)系，條件成熟的可以向校外拓展物業(yè)業(yè)務(wù)。
2．加強有教育背景物業(yè)企業(yè)的培育。創(chuàng)造良好市場環(huán)境，培育若干個有品牌、有實力、有市場份額的高校物業(yè)企業(yè)，引導(dǎo)其提高市場競爭力，迅速成長為品牌龍頭企業(yè)，通過市場競爭為更多高校提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。
3．積極引入社會品牌物業(yè)企業(yè)。穩(wěn)步引入對高校物業(yè)具有較高認知度、具有一些成功經(jīng)驗的企業(yè)進入高校物業(yè)市場，強化監(jiān)管和引導(dǎo)，建立以市場機制為核心、兼顧校園物業(yè)教育屬性的合作協(xié)調(diào)機制。
(三)物業(yè)體系建設(shè)
1．市場準入。建立市場準入制度，適度提高準入條件，完善校園物業(yè)招投標制度，對入圍企業(yè)進行周期評審，促進市場競爭和優(yōu)勝劣汰。對企業(yè)開展信用評級，完善市場信用記錄，及時淘汰不良企業(yè)。
2．標準體系。由政府主管部門委托高校物業(yè)行業(yè)組織，參考社會物業(yè)行業(yè)標準，結(jié)合高校物業(yè)實際和特點，制訂校園物業(yè)服務(wù)規(guī)范和不同等級服務(wù)質(zhì)量標準體系。
3．評價體系。制訂高校校園物業(yè)“標準化”評審辦法，對評選優(yōu)秀者進行授牌。引導(dǎo)和鼓勵高校物業(yè)管理企業(yè)開展ISO國際質(zhì)量管理體系認證，提高校園物業(yè)的標準化、規(guī)范化水平。
4．定價機制。實行行業(yè)指導(dǎo)價與市場競爭價相結(jié)合。參考社會物業(yè)直接成本、間接成本結(jié)構(gòu)的定價辦法，制訂《高校物業(yè)收費辦法》和《服務(wù)等級與價格指導(dǎo)標準》，經(jīng)政府主管部門批準后實施。
5．監(jiān)管體系。建立職能部門依法監(jiān)管、行業(yè)組織專業(yè)監(jiān)管、后勤部門合同監(jiān)管、師生員工民主監(jiān)管相結(jié)合的多位一體的物業(yè)監(jiān)管體系，明確主體責(zé)任范圍界限，完善風(fēng)險防范體系。
(四)質(zhì)量工程建設(shè)
1．優(yōu)質(zhì)服務(wù)工程。要理順管理體制，加強資源整合，實行歸口管理；配備高素質(zhì)、專業(yè)化員工隊伍，建立科學(xué)、高效的運行機制，做到人員各司其職、措施得力到位，建立“一站式”優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2．安全管理工程。高校領(lǐng)導(dǎo)、后勤機關(guān)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)實體要高度重視，全面排查、徹底消除安全隱患，制訂應(yīng)急處置預(yù)案，增強快速反應(yīng)能力，提高基層執(zhí)行力，確保安全正常運行。
3．物業(yè)保值增值。提高專業(yè)化水平，加強對房屋、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的管理、維修和養(yǎng)護，支持和鼓勵引入先進技術(shù)、先進手段和先進設(shè)備，改善物業(yè)狀況，延長使用壽命，節(jié)約管理成本，實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的保值增值。
4．物業(yè)科技管理。深入研究并大力推進管理信息化、數(shù)字化建設(shè)，不斷引入先進科學(xué)技術(shù)和軟硬件系統(tǒng)，積極推廣信息技術(shù)等新技術(shù)、新方法，使高校物業(yè)管理實現(xiàn)智能化、科技化和現(xiàn)代化，服務(wù)水平上升到一個新的臺階。
四、實施部署
(一)政府扶持和監(jiān)管
政府主管部門要對高校物業(yè)良性發(fā)展提供政策支持，協(xié)調(diào)好與供水、供電、房管、衛(wèi)生、工商、公安、消防等職能部門之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，以培育新興服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略眼光給予全方位的扶持，加大對高校物業(yè)的公益性投入，積極履行市場監(jiān)管職責(zé)，規(guī)范高校物業(yè)的市場行為。
(二)高校監(jiān)督和指導(dǎo)
高校要重視校園物業(yè)對學(xué)校發(fā)展的重要作用，積極履行監(jiān)督指導(dǎo)職能，構(gòu)建一個統(tǒng)一、開放、有序、競爭的市場環(huán)境，讓不同類型市場主體公平競爭、相互學(xué)習(xí)、共同提高、優(yōu)勝劣汰，不斷提高校園物業(yè)管理科學(xué)化、服務(wù)專業(yè)化水平。
(三)行業(yè)組織引領(lǐng)和自律管理
進一步完善高校物業(yè)管理行業(yè)組織建設(shè)，開展廣泛的市場調(diào)研和深入的理論探討，加快制訂行業(yè)規(guī)范、操作規(guī)程和技術(shù)標準，強化安保、維修、綠化、能源、設(shè)備和環(huán)境等專業(yè)職能，提高市場監(jiān)管、人才培訓(xùn)和政策咨詢等方面的服務(wù)水平，提高行業(yè)號召力和引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的能力。
(四)物業(yè)部門履責(zé)和達成目標
高校物業(yè)管理部門要科學(xué)管理、誠信經(jīng)營、精細服務(wù)，按照行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標準提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，做到理念先進、技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)優(yōu)良、管理有序，加快高校物業(yè)社會化、管理科學(xué)化、服務(wù)專業(yè)化進程。